האם צריך לשלם מס על מכירת דירה

רבים אינם יודעים, או שאינם מתייחסים לעובדה שמדינת ישראל גובה מבעלי נכסים מס בעבור עליית הערך של הנכס שלהם. המס שהמדינה גובה לעניין זה, נקרא מס שבח.

לכאורה, אם מאן הו רכש דירה במיליון שקלים, ומכר אותה בשני מיליון, הוא חייב לשלם מס למדינה עבור הפרש המחיר. בשורות הבאות נרחיב מעט את היריעה בנושא,

ונסביר באופן המדויק ביותר כיצד בדיוק צריך להתנהג. מה השיעור של מס השבח מהרווחים בעת מכירת הדירה? כיצד משפיע שיפוץ דירה שבוצע והעלה את הערך שלה, על גובה המס? האם ניתן להשיג פטור מהמס הזה, ובאילו מצבים? להלן התשובות.

מס שבח – מה זה בעצם ומה הגובה שלו

מס שבח הוא מס שהמדינה גובה, עבור העלייה בערך דירת המגורים, או כל נכס נדל"ן אחר למעשה, שהיא מעבר לעליית המדד והאינפלציה, החל מיום רכישת הנכס ועד ליום המכירה שלו.

לדוגמה – אם דירה נרכשה בשנת 2013 במיליון שקלים, ונכון לשנת 2019 נמכרה בשני מיליון שקלים, קרוב לוודאי שיוטל על הרווח שנוצר מס שבח של 25 אחוזים.

הרווח על הדירה הוא שיעור עליית המחירים, בניכוי האינפלציה המצטברת, המשתקפת באמצעות עליית המדד. כיוון שהמדד בשנים האחרונות עלה באחוזים בודדים בלבד, הרי שמס השבח שצריך להיות משולם יכול להגיע לכדי מאתיים וחמישים אלף שקלים, שהם רבע מעליית המחיר שהייתה, כאמור לעיל, כמיליון שקלים.

עם זאת, בעלי דירה יחידה שמשמשת למגורים בלבד, ואשר נמכרה על מנת לרכוש במקומה דירה אחרת, לא יהיו חייבים בתשלום מס שבח, עד לסכום מסוים, המשתנה מעת לעת. המס הזה נועד בעיקרו לבעלי נכסים המשתמשים בהם ככלי ליצירת רווחים, ולא לבעלי דירות מגורים פרטיות.

שיפוצים בדירה והשפעתם על מס השבח.

שיפוץ דירה מעלה, כדרך הטבע, את הערך של הדירה. לעיתים קרובות, עליית הערך איננה פרופורציונאלית לסכומים שהושקעו בשיפוצים, אלא עולה הרבה יותר.

לפיכך, חישוב עליית הערך של הדירה יהיה חייב גם הוא, מן הסתם, בתשלום מס שבח. זאת הסיבה, שבעלי דירות אינם טורחים להשקיע בעריכת שיפוצים טרם מכירת הדירה. לעיתים מזומנות, ההשקעה והרווח הצפוי כתוצאה ממנה, נבלעים כולם בעקבות תשלום מס השבח עבור הדירה. שיפוצים בדירה הם כדאיים, אם הדיירים בבית אכן מתכוונים להמשיך ולגור בדירה, ולא לעבור ממנה למקום אחר.

עם זאת, אם מדובר בדירה יחידה כאמור לעיל, ואם גם עליית הערך כתוצאה מהשיפוצים איננה עוברת את רף המחירים לצרך חיוב במס שבח, עדיין ייתכן שבעלי הנכס יזכו לפטור מהמס, בעת מכירת הדירה.

חשוב לציין, שלצורך חישוב הרווח יש להפחית את כלל ההוצאות עבור רכישה או מכירה של הדירה, כלומר שכר טרחת עורך דיו, והוצאות אחרות מהסוג הזה. ככלל, עורכי דין המתמחים בנדל"ן מסייעים לקוחות שלהם לנקוט בכל האמצעים החוקיים על מנת לבטל, או להפחית ככל שניתן, את מס השבח על מכירת הדירה שלהם.