שוק הנדל"ן הישראלי רותח, יש שיאמרו, רותח מדי ולפיכך, מוביל למחירי שוק גבוהים המקשים על זוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה למגורים. אולם, הצרות של אדם אחד עשויות להיות מכרה זהב עבור אדם אחר וכך, תחום הנדל"ן להשקעה חי ובועט ואינו עוצר לרגע.
השאלה המתבקשת היא, האם זהו עולם השייך לאילי הון בלבד או שמא, גם משקיעים קטנים יותר יכולים ליהנות מהשקעת נדל"ן טובה? התשובה היא שישנם בהחלט משקיעים שאינם נחשבים לעשירים גדולים, ומצליחים להשקיע בנדל"ן. להלן מדריך קצר למשקיע המתחיל.
איך עושים זאת כמו שצריך?
השאלה הראשונה שצריכה להישאל על ידי המשקיע המתחיל הנה, כיצד ניתן לצפות מראש את התשואות על ההשקעה ואת הצלחתה. מעבר לכך, כיצד מגייסים את ההון הנדרש? ובכן, במידה ואתם אינכם גוררים משכנתא על נכס המגורים הראשון שלכם, אתם יכולים לקבל על חשבונו הלוואה בתנאים טובים, לרכישת נכס שני מניב.
הדבר נכון גם לגבי בעלי דירת מגורים ראשונה, עליה יש משכנתא של עד 15 אחוזים משווי הנכס. גם במקרה זה תוכלו לקבל הלוואה על חשבון דירת המגורים לטובת השקעה בנכס שני מניב.
אולם, לפני שאתם רצים לבנק בצעו תכנון עלויות חודשי והיו בטוחים שתעמדו בעלויות יתרת המשכנתא הקיימת בצרוף עלויות ההלוואה החדשה. אופציה נוספת בדרך לעסקת נדל"ן מוצלחת היא, הצמדות לגוף אחראי שיודע לספק תוצאות טובות כמו קבוצת שדות השקעות בנדל"ן.
דברים שיש לקחת בחשבון לפני שיוצאים להרפתקה
- הגדרת ההון העצמי שלכם – חשוב לדעת מראש מהו ההון העצמי שיש לכם לטובת ביצוע העסקה ומהם מקורותיו.
- הגדרת מטרת ההשקעה – הגדירו לעצמכם מטרה נאותה כגון קבלת תשואה משכירות או מכירה של הנכס לאחר תקופת זמן ידועה מראש, במחיר הגבוה ממחיר הרכישה.
- גיוס הון משלים – על פי רוב, ההון העצמי שיש לכם לא יספיק לביצוע ההשקעה וגם אם הוא כן יכול להספיק חשוב לדעת, לא יהיה זה נכון להמר על כל הונכם לצורך ההשקעה בנכס אחד. על כל משקיע מתחיל לדעת, פיזור השקעות באפיקים שונים ממזער את הסיכונים. השלמת ההון הנדרש לעסקה באמצעות הבנקים היא בהחלט אופציה סבירה, לנוכח התנאים הנוחים יחסית שניתן לקבל במשכנתאות.
- הוצאות מיסוי – חוקי המס בישראל כוללים גם מיסים החלים על עסקאות נדל"ן לפיכך, מומלץ לבצע תכנון מראש של הוצאות המס. אירועי המס מולם אתם עלולים לעמוד הם תשלום מס רכישה (מס המחושב ברכישת זכויות מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס זה במקרים שונים ובניהם, בקניית דירת מגורים ראשונה לאנשים להם אין נכסים נוספים). המס השני שאתם עלולים להיתקל בו הוא מס שבח, מס המוטל על מי שמכר נכס ברווח גדול בזכות השבחת ערכו של הנכס.
- עלויות נוספות – עסקאות מקרקעין כרוכות כמעט תמיד בהוצאות נלוות נוספות שחובה להכיר ולקחת בחשבון מראש. למשל, עלויות תיווך, עלויות עורך דין, שיפוצים בנכס שאינו חדש וכו'.
תכנון מסודר מראש בדרך לעסקה מוצלחת
מילת המפתח להצלחה בהשקעת נדל"ן היא תכנון, הימנעו ככל שניתן מהפתעות מכיוון שעלות כל הפתעה כזאת, יכולה להיות ההבדל בין עסקה לביטולה, בין הצלחה לכישלון.
