משכנתא הפוכה: כל מה שצריך לדעת לפני שמחליטים

יש רגע בחיים שבו הבית שגרים בו הוא גם המשאב הכלכלי הכי גדול שיש. ואם ההכנסה החודשית לא מספיקה, או שרוצים לעזור לילדים, או שפשוט צריכים קצת אוויר כלכלי .משכנתא הפוכה אפשר שתהיה בדיוק הפתרון.

אבל לפני שקופצים למים, חשוב להבין מה זה בדיוק, כמה כסף אפשר לקבל, ומה הדברים שצריך לשים אליהם לב. בואו נעשה סדר.

 אז מה זו בעצם משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואה לבני 60 ומעלה, שמאפשרת לקבל כסף כנגד שווי הדירה  בלי למכור אותה ובלי לעזוב את הבית.
הכסף מגיע כסכום חד-פעמי או כקצבה חודשית, ואת ההלוואה מחזירים רק בעתיד. לאחר פטירת אחרון הלווים או כשמחליטים למכור את הנכס.

בניגוד למשכנתא רגילה, כאן לא חייבים לשלם החזר חודשי. אפשר לבחור לשלם רק ריבית, אפשר לשלם סכום חלק.
ואפשר גם לא לשלם בכלל, מה שנקרא הלוואת בלון.
בגלל הגמישות הזו המוצר מתאים בעיקר לאנשים שההכנסה שלהם מוגבלת אבל יש להם דירה ששווה הרבה כסף.

עוד יתרון חשוב: הבנק לא בודק יכולת החזר ולא דורש ביטוח חיים.
בגילאים מבוגרים, כשביטוח חיים עולה הון, זו הקלה משמעותית.

 כמה כסף אפשר לקבל? הכל תלוי בגיל

אחד הדברים הראשונים שצריך לבדוק זה כמה כסף בכלל אפשר לקבל.

לכל חברת ביטוח או בנק יש לוח שמראה את אחוזי המימון המקסימליים לפי גיל.

אם אתם רוצים לראות את המספרים המדויקים
כדאי להסתכל על הטבלה שפירסמתי עם אחוזי המימון לפי גיל.

הכלל פשוט: ככל שמבוגרים יותר, אפשר לקבל אחוז גבוה יותר משווי הדירה.

בגיל 60 אפשר לקבל בסביבות 15%-20% משווי הנכס.
בגיל 70 כבר מגיעים לאזור של 25%-30%.
ובגיל 80 ומעלה אפשר להגיע גם ל-40% ויותר.
על דירה ששווה 2.5 מיליון שקל, למשל, זוג בני 75 יכול לקבל הלוואה של בערך 750 אלף שקל.

נקודה שחשוב לדעת: שיעור המימון תמיד מחושב לפי הגיל של הלווה הצעיר מבין בני הזוג. אז אם האישה בת 68 והבעל בן 72, החישוב ייעשה לפי גיל 68.

 מה אפשר לעשות עם הכסף?

בעיקרון כמעט הכל. הכסף נכנס ישירות לחשבון שלכם ואין מגבלה על השימוש.
את הבנק לא מעניין מה אתם עושים עם הכסף, וזה יתרון שלא קיים בהלוואות רגילות.

הרבה לקוחות משתמשים בכסף כדי לעזור לילדים ברכישת דירה .
זה אחד השימושים הכי נפוצים שאני רואה.
אחרים רוצים לממן מעבר לדיור מוגן, לשפר את רמת החיים, להחזיר הלוואות שמכבידות על התקציב החודשי, לעשות שיפוץ בבית, או פשוט ליהנות קצת אחרי שנים של עבודה קשה. פגשתי גם זוג שלקח חלק מהכספים כדי לקנות יאכטה קטנה. כל אחד והחלום שלו.

הדברים שצריך לשים לב אליהם

משכנתא הפוכה היא פתרון מצוין, אבל היא לא מושלמת. אני חושב שחשוב להכיר גם את הצד השני, ולקבל החלטה מתוך ידיעה מלאה.
יש דברים שחשוב לדעת לפני שחותמים, ואת רובם ריכזתי במאמר שכתבתי על חסרונות משכנתא הפוכה. בינתיים, הנה העיקר

הנקודה המרכזית היא מנגנון הריבית דריבית. כשלא משלמים החזר חודשי, הריבית מצטברת כל חודש על הקרן ועל הריבית שכבר נצברה. החוב גדל עם השנים, ולפעמים הוא גדל מהר יותר ממה שחושבים.

דוגמה: הלוואה של 400 אלף שקל בריבית של 5% בלי תשלומים חודשיים יכולה להגיע לכ-1.13 מיליון שקל אחרי 20 שנה. זה מספר שצריך להכיר ולהתכונן אליו מראש.

בנוסף, הריבית לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן. בשנים עם אינפלציה גבוהה, יתרת החוב גדלה עוד יותר מהר. שילוב של ריבית דריבית עם הצמדה למדד יכול להפתיע, ולכן חשוב להבין את ההשפעה הזו לפני שחותמים.

והשאלה שמעסיקה הכי הרבה משפחות : מה עם הירושה? כן, החוב מקטין את מה שיישאר לילדים. אבל צריך לזכור שגם ערך הדירה עולה עם השנים. ההצמדה היא רק על סכום ההלוואה, בעוד שעליית השווי היא על כל הנכס. בהרבה מקרים, עליית ערך הנדל"ן מפצה חלקית על הצטברות החוב.

ויש עוד דבר שכדאי לדעת: משכנתא הפוכה היא מסוג Non-Recourse. בפשטות, גם אם הכל הולך לכיוון הגרוע ביותר, החוב לעולם לא יעבור את שווי הנכס. הילדים לא ייכנסו לחובות בגלל ההורים.

 לסיכום

משכנתא הפוכה היא כלי חזק, אבל כל מקרה הוא סיפור אחר. גיל, שווי הנכס, למה צריכים את הכסף, מה חשוב לכם לגבי הירושה – הכל נכנס לתמונה. לפני שמתקדמים, שווה לשבת עם מישהו שמכיר את התחום לעומק. אני ,ארז שמ יועץ משכנתאות מלווה לקוחות בתהליך הזה כבר שנים
ואשמח לעזור גם לכם להבין מה מתאים למצב שלכם.

כי בסוף, הבית הזה שעבדתם עליו כל החיים – הוא יכול לעבוד גם בשבילכם.

אודות המחבר
ארז שמש הוא מומחה פיננסי ויועץ משכנתאות פרטי, בעל תואר שני במימון (MBA) וניסיון של למעלה מ-25 שנה בעולמות הכספים. כחבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ארז מביא עמו ידע מקצועי מעמיק שסייע ליותר מ-500 משפחות לנווט בביטחון בדרך לבית משלכם. לאורך שנות פעילותו, חסך ללקוחותיו עשרות מיליוני שקלים באמצעות תכנון אסטרטגי, מיחזור הלוואות וייעוץ ממוקד במשכנתאות הפוכות וליווי כלכלי.